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Los 4 problemas ocultos tras los metros cuadrados en viviendas

En un momento en el que el mercado inmobiliario está más globalizado que nunca, la información catastral de las viviendas se ha convertido en un tema clave tanto para los compradores nacionales como internacionales. Los elementos comunes, que suelen representar un 10-20% pero pueden llegar incluso hasta el 40% de la superficie total de una propiedad, generan confusión y distorsionan el valor real de los inmuebles, impactando directamente en la decisión de compra.

La información catastral es esencial para la recaudación de impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o las Plusvalías Municipales, y también juega un papel importante en la administración de las Comunidades de Propietarios. Sin embargo, los metros cuadrados de elementos comunes plantean varios interrogantes en el mercado inmobiliario. Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto standing apunta los cuatro problemas ocultos tras los metros cuadrados en las viviendas.

1. La superficie útil real de la vivienda

Una de las principales frustraciones para los compradores surge al comparar la superficie catastral de una vivienda con su superficie útil. “Muchas veces, los compradores se sienten decepcionados cuando descubren que la superficie real de la vivienda es significativamente menor que la anunciada. En algunos casos, la diferencia puede llegar a ser del 20%, lo que provoca una gran sensación de frustración”, comenta Robles. Este desajuste se debe a que en España, muchas propiedades se comercializan basándose en la superficie catastral, la cual incluye los elementos comunes del edificio, tales como pasillos, portales o escaleras.

2. La relación entre los elementos comunes y la calidad de la vivienda

A pesar de la importancia que los elementos comunes pueden tener en un edificio, no siempre son sinónimo de calidad. “A veces, se incluye en el cómputo de los metros cuadrados áreas que no necesariamente aportan valor, como portales o trasteros. Por ello, es crucial analizar detenidamente la información para evitar sorpresas desagradables a la hora de comprar”, explica el CEO de Uxban.

3. Desajustes con la tasación y el Registro de la Propiedad

Otra de las confusiones frecuentes en el mercado inmobiliario es la diferencia entre los metros cuadrados que figuran en la tasación y los que aparecen en el Registro de la Propiedad. En una tasación, el valor de una vivienda no se basa en la superficie catastral, sino en la superficie útil. “El hecho de que los datos de la tasación no coincidan con la información catastral provoca desconfianza, especialmente entre los compradores internacionales, quienes suelen estar más acostumbrados a sistemas más uniformes”, señala Robles. Asimismo, el Registro de la Propiedad recoge únicamente la titularidad del inmueble y sus cargas, por lo que los datos de superficie que figuran en una Nota Simple pueden no coincidir con la realidad ni con el catastro.

4. Dificultades para comparar precios entre propiedades

A la hora de comparar los precios de dos viviendas distintas, la presencia de elementos comunes desvirtúa la posibilidad de hacer un análisis riguroso en base al coste por metro cuadrado. “Este problema se agrava cuando un comprador internacional intenta comparar el precio de una propiedad en España con otra en ciudades como París o Londres, donde los criterios de superficie son diferentes. Esto puede hacer que los precios aquí parezcan más bajos, cuando en realidad no lo son”, añade el CEO de Uxban.

La desinformación y la falta de uniformidad en el cómputo de los elementos comunes hacen que sea necesario contar con profesionales expertos que guíen a los compradores durante el proceso de adquisición de una vivienda, especialmente en mercados tan competitivos como el inmobiliario de lujo.

En un contexto en el que la transparencia y la claridad en la información son más necesarias que nunca, es fundamental que los compradores conozcan todos los detalles que pueden influir en el precio y valor de una propiedad. Los elementos comunes, aunque importantes, no deben distorsionar la realidad de las viviendas y su valor en el mercado.